حل مسألۀ هزینه نمایندگی فرآیند پیش‌فروش ساختمان توسط سردفتر در پرتو نظریۀ «مدیریت پروژه پیمانکاری»

نوع مقاله : علمی پژوهشی

نویسندگان

• نسرین طباطبائی حصاری ¹
• سروش صفی زاده ²

¹ تهران

² گروه حقوق خصوصی، دانشگاه تهران(پردیس فارابی)

10.22067/economlaw.2023.75613.1155

چکیده

گسترش شهرنشینی، تامین مسکن و توسعۀ ساخت‌وساز یک نیاز است. به همین منظور قانونگذار با ابداع قرارداد پیش فروش ساختمان، ضمن تسهیل دسترسی به مسکن ارزان قیمت، به تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی نیز کمک کرد. با این حال قرارداد پیش فروش قرارداد به مثابۀ نهالی است که صرف کاشتن آن بدون اتخاذ تدابیری برای مراقبت و ادارۀ آن، یا آن را می خشکاند. فقدان تعبیۀ یک مدل مدیریتی-نظارتی در فرآیند پیش فروش، یک مسألۀ جدی در روابط پیش فروشنده و پیش خریدار بوده است که می‌تواند منشاء مشکلات عدیده‌ای باشد. لذا پرسش مطروحه آن است که چگونه می‌توان به یک مکانیزم حقوقی مدیریت کارآمد فرآیند پیش فروش دست یافت.
برای پاسخ بدین پرسش، این پژوهش بر مبنای روش جمع آوری اطلاعات کتابخانه ای و مراجعه به اسناد و مدارک، در کنار روش تحقیق توصیفی-تحلیلی، ابتدائا مسألۀ نظارت بر پرداخت‌ها و داوری در اختلافات را به عنوان چالش برانگیزترین مسائل در روابط خریدار و فروشنده دانسته است و در چارچوب مطالعۀ نقش سردفتر در فرآیند پیش فروش در حقوق خارجی و نظریات صاحبنظران در حوزۀ ظرفیت‌های نظام سردفتری، مدلی را برای پاسخ‌دهی به این پرسش براساس مبانی توجیهی مسألۀ نمایندگی در علم اقتصاد و بهره‌برداری از نظریۀ مدیریت پروژۀ پیمانکاری با محوریت نفش سردفتر ارائه داده است

کلیدواژه‌ها

• حقوق ثبت
• حقوق ساخت و ساز
• سردفتر
• مدیریت پروژۀ پبمانکاری
• نظارت بر پرداخت
• داوری

مراجع

• Abasi Dakani, Kh.(2008), Deeds Registration Law,Tehran:Mizan[in Persian]
• Allensworth,WRoss J.,A., Overcash, A. ,andPatterson,(2009), Construction Law, Chicago:American Bar Association.
• Azimi Zadeh, M.(2016), The Comparison Between Enforcement of Civil Verdicts and
• Enforcement of Enforceable Documents, Faculty of Law & Political Science, Allameh tabatabaei University[in Persian]
• Bailey,J.(2011) ,Construction Law,Oxon:Routledge.
• Bastani Namaghi, R., Piri, J., Rahmani, A.S., Mohammadi, M.R.(2018), Analysis and pathology of building pre-sale law, Tehran: Press and Publication Center of the Judiciary.[in Persian]
• Davoudabadi, M.(2017), "Pathology of pre-sale law with a look at French law", Journal of Eda’lat Private Law,4(8),29-56[in Persian]
• Darvishi, B. & Mohseni, V.(2011), “A look at how to select and qualify notaries ‌ in Iranian and French legal systems”, Azad Law Researches Quarterly, 4(14),76-116. [in Persian]
• Eftekhar Jahromi, G., abdolkarimi, H. (2018). “Studying of theories issued in nature of pre_sale contract with the focus on Building Pre_sale Act (Enacted in 2011)”, Journal of Law Research, 21(81), 11-33. [in Persian]
• Farhadi, H., Shams, A. (2022), “Judiciary through the quasi-judicial authorities of the Judge of the Dispute Resolution Council”, Culmination of Law, 7(4), 54-83[in Persian]
• Foroutani Rad, H.(2013),A Study of the Position of Notaries from the Perspective of Public Law,A thesis, Faculty of Law & Political Science, Islamic Azad University(Central Tehran Branch). [in Persian]
• Ghassemi, M.(2009), Formalism in Civil Law, Tehran:Mizan[in Persian]
• Glock, S. (2004), Real property Law project- France, EUI-Real Property Law, European University Institute (EUI) Florence/European Private Law Forum,Deutsches Notarinstitut (DNotI) Würzburg.
• Godwin, William(2015), International Construction Contracts: A Handbook, translated in Persian by M.S. Jaberi,Tehran:Tisa[in Persian]
• Godwin, W. (2020) , The 2017 FIDIC Contracts, Hoboken:Wiley.
• Goldfayl, G.(2004), Construction contract administration,Sydney: University of New South Wales Press Ltd.
• Islamic Parliament Research Center (IPRC)(2008), Expert opinion on the building pre-sale bill", available at: https://rc.majlis.ir/en/report/show/731035, ,[in Persian]
• Jaberi, M.S(2017),Construction Law,Tehran:Mizan.[in Persian]
• Jensen, M. and Meckling,W.(1976), ”Theory of the Firm: Managerial Behavior, Agency Costs and Ownership Structure”, Journal of Financial Economics,3(4),305-360 .
• Katouzian, N.(2017),Iranian Civil Law. Specific Contracts, Vol 1,Tehran: Enteshar Co. [in Persian]
• Keisandokht, Gilda(2012), “The Role of the Notary in Development of National Legal Order”, Quarterly Journal of Private Law Research,1(2), 137-165[in Persian]
• Khodarahmi, N.(2012), apartment pre-sale Contract in Iranian law,M.A tehsis,Faculty of Law & Political Science,Allameh Tabatabai University[in Persian]
• Malavet, P.(1996), “Counsel for the Situation: The Latin Notary, A Historical and Comparative Model”, Hastings Int'l & Compo L. Rev.,19(3), 389-488.
• Mirhoseini, S.H.(2012) Description of the decisions of the Supreme Council of Registration, Tehran:Mizan[in Persian]
• Mousavi, S. and , Zeheiri, A. (2016),”Review pre-sales contracts and building partnership law in Iran”, International Journal of Humanities and Cultural Studies, Special Issue (April 2016),2659-2663.
• Najafi Abrand Abadi,A.,Hashem beige,H.,(1998), Encyclopedia of Criminology,Tehran:SBU Publisher[in Persian]
• Nazemi,S.(2009),“ Installment receipt and the dignity of its issuance”, Kanoon Journal,N. 96. [in Persian]
• Ploeger,H., van Velten,A. and Zevenbergen,J.(2005), Real Property Law and Procedure in the European Union( Report for the Netherlands), European University Institute (EUI) Florence/European Private Law Forum,Deutsches Notarinstitut (DNotI) Würzburg.
• Safai,S. (1998). A few words about the innovations and shortcomings of international commercial arbitration act, Law & Political science Journal,N. 40, 5-39[in Persian]
• Sarvi, M.B.(2011),”Analysis of the position of arbitration in the law of pre-sale of buildings”, Qezavat Journal, N. 70, 6-8[in Persian]
• Schmid, H.,Hertel,C. and Wicke,H.(2005), Real Property Law and Procedure in the European Union, EUI-Real Property Law, European University Institute (EUI) Florence/European Private Law Forum,Deutsches Notarinstitut (DNotI) Würzburg.
• Seyedi Arani, S. (2019). “IRAN'S NOTARY OFFICES AND THE NEED TO REVIEW THEIR IMPLEMENTATION METHOD”, Law Quarterly, 49(2),311-328. [in Persian]
• Shams, S.(2019), Ways of Execution of Civil Judgments, Tehran:Derak[in Persian]
• Shiravi,A.(2021),International Commercial Arbitration,Tehran:Samt[in Persian]
• Sokouti, N., Hoseinzadeh, J. (2017). “Nature, Features and Jurisdiction of Arbitration in Building Pre-sale Act”, Private Law, 14(2), 283-307[in Persian]
• Tabatabai Hesari, N.(2014). Basics and the effects of the land registry system, Tehran: Enteshar Co.[in Persian]
• Tabatabai Hesari, N.(2017), The role and function of the Deeds and Real Estate Registry Organization and its Authorities, Tehran: Press and Publication Center of the Judiciary. [in Persian]
• Toosi, A.(2014), Economic Analysis of Corporate Law, Tehran: Shahre Danesh Press. [in Persian]
• Tabatabai, S.(2017) ,”The Nature, Terms and Legal Effects of Presale or Pre-Construction Contracts of Building (Apartment)”, Journal of Politics and Law, 10(1): 228-233.
• 25th International Congress of Notaries.”Theme I:The Notarial act as an instrument of developement in society”, available online: <https://www.uinl.org/documents/20181/73053/temai-conclusiones_en/f4130b2e-10c4-4d88-af65-eaaf7f39cbb5>, Accessed at 2021/2/2, (2007).
• Valavion,R.(2002) “Sale of unbuilt apartments”, Law and Politics Research, No. 4,31-44[in Persian]
• Zare,M., Salimi,M. (2015). “Introduction to Arbitration in International Commercial Litigation”, Journal of Law and Politics, 11(4), 47-64. [in Persian]
• Zarnegar, F.(2006), Pre-sale contract of the building, Faculty of Law, Shahid Beheshti University. [in Persian]